一、 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場有多大?
1、 中國已成世界上老年人口最多的國家!
2016 年我國65 歲以上人口已達到 1.49 億人, 65 歲以上人群占總?cè)丝诒壤秊?10.8%。(按照學術(shù)標準,當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%,或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%,即意味著這個國家或地區(qū)的人口處于老齡化社會。中國老年人口比例嚴重超標。)
所以未來養(yǎng)老設施缺口之大,是公認的。但是養(yǎng)老設施的提供,其中既有事業(yè)部分,也有產(chǎn)業(yè)部分。對于社會資本投資而言,顯然更關心產(chǎn)業(yè)部分。
2、 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機會又有多大?
國內(nèi)有一個普遍的“9073” 頂層構(gòu)想。即90%的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老;7%的老年人通過社區(qū)照顧服務養(yǎng)老;3%的老年人入住養(yǎng)老服務機構(gòu)集中養(yǎng)老(即“機構(gòu)養(yǎng)老”)。
顯然,90層面的產(chǎn)業(yè)化較少;養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要在后面的7和3層面。而且7和3層面也還存在國家福利院等“養(yǎng)老事業(yè)”部分,只不過事業(yè)機構(gòu)提供養(yǎng)老設施規(guī)模不足,缺口太大。因此,社會資本產(chǎn)業(yè)化進軍的是7和3層面,尤其是3機構(gòu)養(yǎng)老層面社會資本將占據(jù)大頭?!捎谥袊B(yǎng)老人口基數(shù)大,所以哪怕只是3%中的一部分,絕對市場產(chǎn)業(yè)份額也還是足夠誘人。
(1) 這“3%”的市場目前是“老年金領”
目前機構(gòu)養(yǎng)老的市場說白了是 “三老客戶”:中年老板們的父母;已進入暮年的老板自身;老教授老專家老領導。是戲稱的所謂“老年金領”。
但是目前這個市場規(guī)模還不大,投資較火是因為大家都抱著 “跑馬圈地”提前布局思路。這種思路恰當與否,要結(jié)合投資企業(yè)具體背景去判斷,因為所謂“不前瞻會淘汰,太前瞻會跳樓”,分寸的拿捏因企業(yè)而異。
(2)這“3%”的市場未來是“老年白領”
那么像歐美一樣,更加規(guī)?;?、大眾化的養(yǎng)老市場(即所謂“老年白領”),在中國何時會全面爆發(fā)呢?
北京至道規(guī)劃院結(jié)合國內(nèi)外研究判斷: 等到獨生子女高潮期的父母們開始進入老齡化時,即上世紀60年代出生的這一批人到達65-70歲左右時,老年白領市場將爆發(fā)。這個市場距離規(guī)模化爆發(fā)尚需數(shù)年,大概要到2025年后?!斎灰陨鲜呛唵蔚臅r間判斷,有些企業(yè)以“空間換時間”,產(chǎn)品會提前一點。
二、 機構(gòu)養(yǎng)老能提供什么產(chǎn)品?
這3%市場,又細分為三類客戶,相應的分為三種類型產(chǎn)品:
產(chǎn)品類型 | A、活躍型養(yǎng)老區(qū) (異地旅游養(yǎng)老) | B、照顧型養(yǎng)老區(qū) | C、護理型養(yǎng)老區(qū) |
客戶類型 | 活躍老人型 | 低度照顧老人 | 高度護理老人 |
醫(yī)護要求 | 醫(yī)護要求較低 | 照顧型和護理型對醫(yī)護要求較高
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銷售模式 | 通常是分散產(chǎn)權(quán)銷售,實質(zhì)是養(yǎng)老旅游地產(chǎn)。 | 理論上,由于服務的集聚性要求,國外的照顧型和護理型養(yǎng)老公寓通常不分散產(chǎn)權(quán)銷售,而是會員制加租賃的模式。 但在國內(nèi)地產(chǎn)投機時代,依然存在分散產(chǎn)權(quán)銷售 | |
典型案例 | 三亞的異地養(yǎng)老旅游地產(chǎn);長三角鄉(xiāng)村面向上海老人的鄉(xiāng)村養(yǎng)老。 | 北京的金拐杖公寓、不老山莊、上海的親和源等 |
三、 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式
前面章節(jié)分析過了,活躍型養(yǎng)老社區(qū)本質(zhì)就是一種旅游地產(chǎn)。而照顧型和護理型養(yǎng)老,雖然在國外采用的“會員+租賃”為主,但在國內(nèi)通常也會尋求地產(chǎn)模式。因此9073中的3%中產(chǎn)品的盈利模式,本質(zhì)上還是探討“養(yǎng)老地產(chǎn)”盈利模式。
1、 常規(guī)租賃
這是最傳統(tǒng)模式。不再贅述。
2、 產(chǎn)權(quán)銷售:
(1)一次性銷售:
實質(zhì)和旅游地產(chǎn)銷售是一回事。一次性銷售一個居住房子。
從養(yǎng)老功能理論角度,僅適合“活躍型養(yǎng)老”市場;但從當下中國實際銷售市場角度,不限于老人市場,還包括家庭度假、房地產(chǎn)投資等。
(2)分割產(chǎn)權(quán)銷售
“分割產(chǎn)權(quán)、共享時權(quán)”的分時度假模式。即投資者買下某個養(yǎng)老公寓或度假酒店的一個產(chǎn)權(quán)單位(比如一個標間),然后地產(chǎn)商回購使用權(quán),統(tǒng)一進行運營管理,投資者可參與運營收入的分紅。
這種模式適應廣泛,既適合活躍性養(yǎng)老市場,也能兼顧照顧型和護理型養(yǎng)老市場。也能進行房地產(chǎn)投資
3、 會員銷售:
會籍制度在高爾夫俱樂部、游艇會俱樂部、鄉(xiāng)村俱樂部開發(fā)中廣泛應用,因為它在資金籌措和建設運營起到很重要的作用。在高端的養(yǎng)老地產(chǎn)中,會籍制也可以嘗試,通過會籍費的籌措解決短期資金收入,同時增加營運收入。
會籍費可設多個檔次分別對應不同的權(quán)益:比如鉆石會員可享受單人套間床位,一般會籍享受一般的多人房床位。會籍沒有年限,可以二手轉(zhuǎn)讓,具有流通價值。會籍等同于一種家庭對養(yǎng)老物業(yè)的投資,具有投資價值。這樣將刺激會籍的銷售。擁有會籍的家庭才能安排老人入住養(yǎng)老公寓,老人根據(jù)享受不同的專業(yè)服務另外支付月費。
四、 養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑設計
老年建筑設計在坡度、日照方面都有自己的特殊要求。目前國內(nèi)已經(jīng)逐步引進了相關建筑設計標準。
但是目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)設計跟成熟養(yǎng)老國家建筑設計比較,IT技術(shù)運用存有很大的提升空間。如日本的老人社區(qū):真心香里園已成熟運用感應裝置和交互裝置技術(shù)。感應裝置在老人定位、床上異常感應、洗手間異常感應起到明顯作用;交互裝置在遠程診斷、外界聯(lián)系、遠程檢測、老人娛樂顯示出神奇的功效。在服務要求越來越高和專業(yè)人力成本愈來愈高的未來,IT技術(shù)在中國的運用非常有必要性。
五、 關于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)補貼
我們接觸一些客戶,動輒就提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)國家扶持,一個床位有多少補貼云云。但是他其實做的是活躍性老人社區(qū)——養(yǎng)老旅游地產(chǎn)。養(yǎng)老旅游地產(chǎn),其實是理論上不應拿補貼、實踐上也很難拿到補貼的,詳情另文參見《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)補貼怎么拿?》 http://m.liuxingru.com.cn/shows/36/72.html
至道規(guī)劃院建議那些從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來的客戶,可以老老實實的針對周邊大城市市場和本地返鄉(xiāng)富裕階層做一些養(yǎng)生養(yǎng)老旅游地產(chǎn)。把養(yǎng)生價值、休閑度假價值做好。
但如果耐力不夠,則不要盲目進軍護養(yǎng)型的狹義養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。因為其產(chǎn)業(yè)鏈條較長,和房地產(chǎn)的短平快完全不是一回事