一、大勢(shì)所趨的“新玩法”
1、“點(diǎn)狀供地”概念
“點(diǎn)狀供地”是相對(duì)傳統(tǒng)的“片狀供地”而言。在一大片鄉(xiāng)村土地上，散點(diǎn)狀供給建設(shè)用地；其它周邊用地則不征轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，可以通過租賃獲得。（通俗說：建多少征多少，環(huán)境等配套用地不用征）
2015年，浙江省率先探索，后續(xù)有多個(gè)省份跟進(jìn)，并得到中央肯定。
2019年6月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的指導(dǎo)意見》文件首次提及：探索鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的省市縣聯(lián)動(dòng)“點(diǎn)供”用地。
2、傳統(tǒng)“片狀供地”的缺陷
“點(diǎn)狀供地”有什么好處？比較下傳統(tǒng)“片狀用地”就知。
其一，“片狀用地”需要的投資成本過高。鄉(xiāng)村文旅項(xiàng)目的特點(diǎn)，建設(shè)設(shè)施往往較小，且分散在大生態(tài)環(huán)境中。如果按傳統(tǒng)片狀用地供給方式，建設(shè)用地與生態(tài)綠地等一起劃入規(guī)劃范圍。對(duì)于資本方而言，抬高了投資成本，不劃算。
其二，“片狀用地”需要的土地指標(biāo)過多。鄉(xiāng)村文旅項(xiàng)目中，傳統(tǒng)整片式供地方式，占地大、容積率低。對(duì)于政府而言，供地指標(biāo)緊張。（而且還往往進(jìn)一步牽涉，建設(shè)用地與農(nóng)用地占補(bǔ)平衡的指標(biāo)緊張。）
3、點(diǎn)狀供地四大優(yōu)勢(shì)
我們解釋下這“三少一巧”：
（1） 占用建設(shè)用地少——政府滿意：點(diǎn)狀供地 “允許建設(shè)用地按建筑落地面積進(jìn)行單宗地開發(fā)或多宗地組合開發(fā)”。通俗說，永久性建設(shè)用地建多少征多少，剩余環(huán)境配套等其它用地可租。假設(shè)一個(gè)總面積1000畝的鄉(xiāng)村文旅項(xiàng)目區(qū)，其中真正建設(shè)項(xiàng)目可能還不到200畝。傳統(tǒng)片狀供地方式，政府要提供1000畝建設(shè)用地指標(biāo)，而現(xiàn)在只需要提供200畝指標(biāo)。
（2） 需要土地出讓金少——投資商滿意：上述案例中，相應(yīng)的原來要花1000畝的買地費(fèi)用，現(xiàn)在只需要買200畝，投資成本省錢了。
（3） 需要的農(nóng)用地占補(bǔ)平衡少——國(guó)土局滿意：有時(shí)候有建設(shè)用地指標(biāo)但并無現(xiàn)成建設(shè)用地，還得去占用耕地。按照占補(bǔ)平衡法規(guī)，新增了多少建設(shè)用地，就要補(bǔ)上相應(yīng)數(shù)量的耕地。如果片狀供地，得找1000畝耕地來平衡；點(diǎn)狀供地則只需要200畝耕地來平衡。
（4） 形成混合用地巧——游客滿意：
前三條，我們北京至道旅游規(guī)劃院的多數(shù)客戶都一點(diǎn)即通。但是第四條，有些客戶還理解不到位。我們?cè)敿?xì)解釋下：
以聞名世界的美國(guó)“流水別墅”為例：很多人感嘆，咱中國(guó)設(shè)計(jì)師為什么就設(shè)計(jì)不出這么漂亮的作品？仔細(xì)想想：這僅僅是因?yàn)橘囂卮髱煹脑O(shè)計(jì)水平高嗎？其實(shí)不然。
其實(shí)不管中國(guó)設(shè)計(jì)師水平多高，在5年前的中國(guó)，土地性質(zhì)分類的刻板性，使得國(guó)內(nèi)不可能形成這種合法業(yè)態(tài)！此種“紅塵不遠(yuǎn)、自然很近” 特殊魅力業(yè)態(tài)，必須源于混合用地的合法性！以前國(guó)內(nèi)難以出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)，根本原因是土地分類機(jī)制刻板的深層次制約。
混合用地如何形成？法律層面：國(guó)家現(xiàn)在正在修改相關(guān)法規(guī)以承認(rèn)混合用地的合法性；實(shí)踐層面， 近年隨著 “鄉(xiāng)村建設(shè)點(diǎn)狀供地” 等試行政策，鄉(xiāng)村地區(qū)“混合用地”的實(shí)操性比城市更強(qiáng)。已經(jīng)開始出現(xiàn)實(shí)操案例。浙江莫干山的多個(gè)度假項(xiàng)目：如裸心谷、莫干溪谷等都采用了“點(diǎn)狀供地”模式，既節(jié)約了建設(shè)用地，又營(yíng)造了“房在林中、院在田中”的獨(dú)特混合用地魅力。
二、北京至道文旅規(guī)劃院的實(shí)操案例
我院最近正在實(shí)操的一個(gè)鄉(xiāng)村文旅規(guī)劃案例——北方某縣的“油茶特色小鎮(zhèn)”。就是擁抱點(diǎn)狀供地政策、進(jìn)而創(chuàng)新的產(chǎn)物。
1、案例背景
油茶是當(dāng)?shù)氐摹胺俏镔|(zhì)文化遺產(chǎn)”，縣政府從弘揚(yáng)區(qū)域文化角度。積極支持當(dāng)?shù)刈畲蟮囊患矣筒枭a(chǎn)商老板開發(fā)“油茶特色小鎮(zhèn)”
但縣里的支持只是宏觀性的，具體土地如何落實(shí)、項(xiàng)目如何布局，還得該老板和鄉(xiāng)鎮(zhèn)去落實(shí)。而該鄉(xiāng)鎮(zhèn)是傳統(tǒng)工業(yè)鎮(zhèn)，不僅建設(shè)用地指標(biāo)不多，占補(bǔ)平衡問題更難（因?yàn)檫^去多年工業(yè)開發(fā)，已經(jīng)擠占了不少耕地）
怎么辦——難題擺在北京至道規(guī)劃院面前。
2、基于點(diǎn)狀供地政策的創(chuàng)新
鎮(zhèn)上恰好有某村“拆舊建新“工作計(jì)劃。本來這些年新農(nóng)村建設(shè)中“拆舊建新”已經(jīng)不算什么新鮮事情。
但我們把拆舊建新與點(diǎn)狀供地工作結(jié)合起來，經(jīng)過創(chuàng)造性策劃，比較好的解決了油茶特色小鎮(zhèn)的用地與布局問題。
創(chuàng)新思路如下：
（1）原村莊380畝并不全拆。只拆舊復(fù)墾220畝耕地，還余留160畝建設(shè)用地不復(fù)墾。
（2）余留的160畝用作特色小鎮(zhèn)的建設(shè)用地部分；復(fù)墾的220畝既是農(nóng)林用地，同時(shí)又是小鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境用地
（3）拆舊不整拆、建新不整建。這160畝建設(shè)用地不是整片的，而是局部散點(diǎn)狀分成6個(gè)“點(diǎn)”摳出的，從而與220畝農(nóng)林用地巧妙鑲嵌。形成獨(dú)具魅力的”混合用地“格局
這種創(chuàng)新思路的應(yīng)用到策劃規(guī)劃層面的技術(shù)過程如下圖示：
第一步：先按點(diǎn)狀供地辦法區(qū)隔出拆舊復(fù)墾用地與建設(shè)用地 ；
第二步：然后在建設(shè)用地范圍內(nèi)策劃建設(shè)型項(xiàng)目；
第三步：再在復(fù)墾范圍內(nèi)策劃環(huán)境型項(xiàng)目。最終綜合形成特色小鎮(zhèn)的總體混搭用地格局
第四步：點(diǎn)狀供地方式形成混合用地格局，混合用地格局進(jìn)一步促進(jìn)特色業(yè)態(tài)的策劃。因此策劃出各種“房在林中、院在田中——紅塵不遠(yuǎn)、自然很近”的特色業(yè)態(tài)！
三、以傳統(tǒng)“片狀用地”方式拿地的企業(yè)怎么辦？
點(diǎn)狀供地政策雖然在一些先行試點(diǎn)省市已有三五年的實(shí)踐了，但畢竟中央層面的正式認(rèn)可，還是2019年6月。因此在某些省份，近三五年還是有不少資本下鄉(xiāng)項(xiàng)目是以傳統(tǒng)“片狀供地“方式獲得的土地。
（這種鄉(xiāng)村片狀供地方式，從積極面看：其一說明政商關(guān)系好，能獲得大量土地指標(biāo)；其二說明了投資商財(cái)大氣粗不缺錢。從消極方面看：其一說明當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)缺少前沿理念引領(lǐng)鄉(xiāng)村開發(fā)；其二是投資商做了回冤大頭。）
以“片狀供地”獲得土地的這批鄉(xiāng)村文旅投資商，在“先天用地成本更高、用地形態(tài)更刻板”的情況下，怎樣才能與”點(diǎn)狀供地“的投資商同場(chǎng)競(jìng)技呢？
一句話：揚(yáng)長(zhǎng)避短！
任何事物都存在兩面性?！包c(diǎn)狀供地”當(dāng)然也有其不足一面：其一建設(shè)用地分散，必然帶來的基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)不足或不經(jīng)濟(jì)的問題，其二就是建設(shè)總規(guī)模較小。即，適合點(diǎn)狀供地的鄉(xiāng)村業(yè)態(tài)，一對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施要求低于城市，二對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模性要求不高?！?dāng)然大部分鄉(xiāng)村文旅項(xiàng)目都適應(yīng)這兩條，比如做特色民宿，往往也就十來間客房不在乎規(guī)模；做鄉(xiāng)土游樂園，基礎(chǔ)設(shè)施支撐要求比城市低得多。因此點(diǎn)狀供地辦法才能在鄉(xiāng)村振興規(guī)劃與鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中大放異彩！
但是也有部分鄉(xiāng)村開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)規(guī)模性要求較高，例如旅游地產(chǎn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老、某些會(huì)所等。以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為例，床位規(guī)模太少難以盈利；而且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)接近常住性，對(duì)基礎(chǔ)配套設(shè)施要求也高。——那么“片狀供地”的鄉(xiāng)村文旅項(xiàng)目，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，多考慮此類產(chǎn)業(yè)規(guī)模要求較高、基礎(chǔ)設(shè)施要求較高的鄉(xiāng)村業(yè)態(tài)項(xiàng)目。
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